Der Kauf einer Eigentumswohnung in Kihei ist seit Langem ein Traum für alle, die sich in die Strände, Sonnenuntergänge und die entspannte Atmosphäre Süd-Mauis verlieben. Für viele Käufer ist es auch eine Investition, mit der Hoffnung, die Wohnung an Besucher zu vermieten, wenn sie sie selbst nicht nutzen. Im Jahr 2026 erfordert dieses zweite Ziel mehr Vorbereitung denn je. Das Gesetz Nr. 9 des Maui County ist nun in Kraft und verändert die langfristige Vermietungssituation für viele Eigentumswohnungen in Kihei.
Dieser Leitfaden erklärt Ihnen alles Wichtige vor dem Kauf, von Bebauungsplänen und Kurzzeitvermietungsbestimmungen bis hin zu den Regelungen der Eigentümergemeinschaft, Steuern und Nebenkosten. Es handelt sich um allgemeine Informationen, nicht um Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie sich daher vor Abgabe eines Angebots von einem zugelassenen Immobilienmakler, einem Anwalt und einem Steuerberater beraten.
Gesetzesentwurf 9: Der wichtigste Faktor beim Kauf einer Eigentumswohnung in Kihei
Jahrzehntelang durften viele Eigentumswohnungen in den für Mietwohnungen ausgewiesenen Gebieten von Maui im Rahmen einer Bestandsschutzregelung, die oft als „Minatoya-Liste“ bezeichnet wird, als Ferienwohnungen betrieben werden. Im Dezember 2025 unterzeichnete Bürgermeister Richard Bissen das Gesetz 9, das die Nutzung von Ferienwohnungen für Kurzzeitmieter in den für Mietwohnungen ausgewiesenen Gebieten im gesamten Bezirk Maui schrittweise abschafft.
Die wichtigsten Punkte, wie bisher berichtet:
- Timeline: Die schrittweise Abschaffung tritt am 1. Januar 2029 in West Maui und am 1. Januar 2031 im restlichen Maui County, einschließlich Kihei, in Kraft.
- Umfang: Im gesamten Landkreis sind rund 6,000 Wohneinheiten in Mietwohngebieten betroffen. Immobilien in Hotel- und Ferienanlagen sind von dieser schrittweisen Abschaffung nicht betroffen.
- Rechtliche Herausforderungen: Es wurden Klagen gegen das Gesetz eingereicht. Ausgang und Zeitpunkt sind ungewiss, daher sollten Sie sich vor dem Kauf über den aktuellen Stand informieren.
Das bedeutet in der Praxis: Zwei Eigentumswohnungen am selben Abschnitt der South Kihei Road können je nach Bebauungsplan und Genehmigungen eine ganz unterschiedliche Zukunft als Mietobjekte haben. Bevor Sie sich also in eine Aussicht verlieben, sollten Sie herausfinden, in welche Kategorie das Gebäude fällt.
Fragen, die Sie sich zu jeder Kihei-Eigentumswohnung stellen sollten
- Welcher Zoneneinteilung unterliegt das Grundstück, und befindet es sich auf der Minatoya-Liste oder in einem Hotel- oder Feriengebiet?
- Erlauben die Satzung und die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft Kurzzeitvermietungen, und werden Änderungen diskutiert?
- Wenn die Nutzung als Kurzzeitmietobjekt im Jahr 2031 endet, ist die Eigentumswohnung dann noch als Zweitwohnsitz oder Langzeitmietobjekt für Sie sinnvoll?
- Welche Mieteinnahmen hat die Einheit tatsächlich erzielt? Fragen Sie nach der Miethistorie, nicht nur nach Prognosen.
Kenne das Gebäude, nicht nur die Wohnung.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man gleichzeitig eine Mitgliedschaft in einer Eigentümergemeinschaft. Eine aufwendige Renovierung kann ein Gebäude verbergen, das dringend teure Sanierungsarbeiten benötigt.
- Reservestudie und Budget: Sind die Rücklagen des Vereins für Dach-, Aufzugs-, Sanitär- und Betonreparaturen ausreichend?
- Sonderprüfungen: Sind weitere geplant oder in Planung? Lesen Sie die Protokolle der letzten Vorstandssitzungen.
- Versicherung: Die Prämien für Gebäudeversicherungen für Wohnungseigentümergemeinschaften in Hawaii sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Erkundigen Sie sich, wie sich das auf die Mitgliedsbeiträge ausgewirkt hat.
- Wartungskosten: Informieren Sie sich, was Ihre monatliche Gebühr abdeckt, z. B. Wasser, Kabelfernsehen oder Internet sowie die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen.
- Standortfaktoren: Erkundigen Sie sich nach dem Status von Überschwemmungsgebieten und Tsunami-Evakuierungszonen, da dies Auswirkungen auf den Versicherungsschutz und Ihr Wohlbefinden haben kann.
Prüfen Sie außerdem, ob es sich um Volleigentum oder Erbbaurecht handelt. Die meisten Eigentumswohnungen in Kihei sind Volleigentum, aber es gibt auch Erbbaurechte in Hawaii, die ganz anders funktionieren.
Steuern und Kosten, die eingeplant werden müssen
Das Grundsteuersystem auf Maui verwendet verschiedene Kategorien. Kurzzeitvermietungen fallen in eine separate Kategorie und werden deutlich höher besteuert als selbstgenutzte Immobilien. Die Steuersätze werden jährlich vom County Council festgelegt. Prüfen Sie daher die aktuellen Beträge bei Ihrer Budgetplanung.
Wenn Sie an Besucher vermieten, fallen zusätzlich zur Tourismusabgabe von Maui County die hawaiianische Verbrauchssteuer und die Beherbergungssteuer an. Beim späteren Verkauf ist Hawaii verpflichtet, gemäß HARPTA für nichtansässige Verkäufer eine Quellensteuer in Höhe von derzeit 7.25 % des Bruttoverkaufspreises einzubehalten. Für ausländische Verkäufer können zudem die bundesstaatlichen FIRPTA-Regelungen gelten. Diese Quellensteuern können oft bei der Steuererklärung angepasst oder erstattet werden, wirken sich aber auf Ihren Cashflow beim Verkauf aus. Planen Sie daher im Voraus mit Ihrem Steuerberater.
Weitere Kostenfaktoren:
- Möblierung und Einrichtung, falls Sie die Einheit vermieten möchten
- Professionelle Fotografie und Erstellung von Angeboten
- Gebühren für die Immobilienverwaltung
- Laufende Reparaturen und Ersatzbeschaffungen, die in einem salzigen, sonnigen Klima schneller erfolgen.
Die Zahlen ehrlich betrachten
Kiheis Stärken liegen auf der Hand. Es ist trocken und sonnig, zentral gelegen und in der Nähe von traumhaften Stränden. Im Winter herrscht dank der Walsaison und der Feiertage eine hohe Nachfrage. Doch kluge Käufer kalkulieren für 2026 mindestens zwei Szenarien ein:
- Szenario eins: Die Einheit kann während Ihrer voraussichtlichen Reservierungsfrist rechtmäßig kurzfristig vermietet werden.
- Szenario zwei: Kurzzeitmietverträge enden, und die Einheit wird zum persönlichen Wohnsitz, Zweitwohnsitz oder zur Langzeitvermietung.
Wenn die Immobilie auch im zweiten Szenario für Sie in Frage kommt, stehen Sie auf deutlich besserer Basis. Falls sie sich nur als Ferienwohnung eignet, stellen Sie sicher, dass die Bauordnung dies langfristig zulässt.
Wie Midway Vacations Realty Ihnen helfen kann
Midway Vacations vereint ein lizenziertes Immobilienmaklerteam und ein Hausverwaltungsteam unter einem Dach, mit Büros in Waikiki und direkt in Kihei. Diese Kombination ermöglicht Käufern einen praxisnahen Einblick in die tatsächliche Leistungsfähigkeit von Gebäuden und nicht nur in deren Aussehen auf den Immobilienfotos.
Mit unseren Immobiliendienstleistungen können wir Ihnen helfen:
- Finden Sie Gebäude und Wohneinheiten, die Ihren Zielen und Ihrem Budget entsprechen.
- Verstehen Sie die Miet- und Regulierungssituation für bestimmte Immobilien.
- Mietgeschichte prüfen und realistische Einkommenserwartungen festlegen
- Koordinieren Sie Design, Inszenierung und Aufbau über unsere Projektmanagement- und Designteam
- Reibungsloser Übergang in professionelles Management nach der Schließung
Mehr über unseren Ansatz erfahren Sie in „Warum Sie Midway als Partner bei Ihrer nächsten Immobilieninvestition brauchen“.
Das Wichtigste beim Kauf einer Eigentumswohnung in Kihei
Der Kauf einer Eigentumswohnung in Kihei kann nach wie vor eine hervorragende Entscheidung sein, sei es als zukünftiger Altersruhesitz, Familienferienhaus oder langfristige Kapitalanlage. Wichtig ist im Jahr 2026, gut informiert vorzugehen: Informieren Sie sich über die Bebauungspläne, verstehen Sie das Gesetz Bill 9, prüfen Sie die finanzielle Lage der Eigentümergemeinschaft und kalkulieren Sie Ihre Finanzen so, dass sie auch bei sich ändernden Bestimmungen tragfähig bleiben.
Sie denken über einen Kauf in Kihei oder Waikiki nach? Kontaktieren Sie Midway Vacations Realty für eine unverbindliche Beratung – persönlich, telefonisch oder per Video. Wir zeigen Ihnen gerne unsere Eindrücke vor Ort und helfen Ihnen, die passende Immobilie für Ihre Bedürfnisse zu finden. Mahalo!
