키헤이에 콘도를 구입하는 것은 남부 마우이의 해변, 아름다운 일몰, 그리고 여유로운 분위기에 매료된 많은 사람들의 오랜 꿈이었습니다. 많은 구매자들에게 콘도 구입은 투자 목적이기도 하며, 사용하지 않을 때는 관광객에게 임대할 계획입니다. 하지만 2026년에는 이러한 두 번째 목표를 달성하기 위해 그 어느 때보다 신중한 검토가 필요합니다. 마우이 카운티의 법안 9호가 발효되면서 키헤이 콘도의 장기 임대 관련 판도가 크게 바뀌었기 때문입니다.
이 가이드는 용도지역 지정 및 단기 임대 규정부터 주택소유자협회(HOA)의 건강 관리, 세금 및 거래 비용에 이르기까지 구매 전 알아야 할 사항을 다룹니다. 본 가이드는 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 법률 또는 세무 자문이 아니므로, 매수 제안을 하기 전에 공인 부동산 전문가, 변호사 및 공인회계사(CPA)와 세부 사항을 확인하시기 바랍니다.
법안 9: 키헤이에서 콘도를 구매할 때 가장 중요한 요소
수십 년 동안 마우이의 아파트 밀집 지역에 있는 많은 콘도들은 흔히 "미나토야 리스트"라고 불리는 기존 규정에 따라 휴가용 임대 숙소로 운영될 수 있었습니다. 그러나 2025년 12월, 리처드 비센 시장은 마우이 카운티 전역의 아파트 밀집 지역에서 단기 휴가용 임대 숙소 이용을 단계적으로 금지하는 법안 9호에 서명했습니다.
지금까지 보고된 주요 내용은 다음과 같습니다.
- 타임라인: 웨스트 마우이에서는 2029년 1월 1일부터, 키헤이를 포함한 마우이 카운티의 나머지 지역에서는 2031년 1월 1일부터 단계적으로 폐지될 예정입니다.
- 범위: 카운티 전역에서 약 6,000채의 아파트 용도 건물이 영향을 받습니다. 호텔 및 리조트 용도 건물은 이번 단계적 폐지 대상에서 제외됩니다.
- 법적 문제: 해당 법률에 이의를 제기하는 소송이 제기되었습니다. 결과와 시기는 불확실하므로 구매 전에 현재 상황을 확인하십시오.
실제로 이것이 의미하는 바는 다음과 같습니다. 사우스 키헤이 로드의 같은 구간에 있는 두 개의 콘도라도 용도지역 지정 및 허가에 따라 임대 수익이 어떻게 될지 완전히 다를 수 있습니다. 멋진 전망에 마음을 빼앗기기 전에 해당 건물이 어떤 용도지역에 속하는지 먼저 확인하세요.
키헤이 콘도에 대해 꼭 물어봐야 할 질문들
- 해당 부동산의 용도지역은 무엇이며, 미나토야 목록에 포함되어 있거나 호텔 또는 리조트 지구에 속해 있습니까?
- 콘도미니엄 협회 규약 및 관리 규칙에서 단기 임대를 허용하고 있나요? 그리고 관련 규정 변경 논의가 진행 중인가요?
- 만약 단기 임대가 2031년에 종료된다면, 해당 콘도를 세컨드 하우스나 장기 임대용으로 사용하는 것이 여전히 합리적일까요?
- 해당 유닛의 실제 수익은 얼마입니까? 예상 수익뿐만 아니라 실제 임대 수익 내역을 요청하세요.
건물을 알아라, 단순히 각 호실만 알아서는 안 된다.
콘도를 구입하면 관리 조합에도 가입하게 됩니다. 멋진 리모델링은 값비싼 수리가 필요한 건물의 단점을 감출 수 있습니다.
- 예비비 연구 및 예산: 협회는 지붕, 엘리베이터, 배관 및 콘크리트 보수 공사를 위해 충분한 금액을 적립하고 있습니까?
- 특별 평가: 계획 중이거나 논의 중인 사항이 있습니까? 최근 이사회 회의록을 참조하십시오.
- 보험: 하와이의 콘도미니엄 단체보험료가 최근 몇 년 동안 급격히 상승했습니다. 이러한 보험료 인상이 관리비에 어떤 영향을 미쳤는지 문의해 보세요.
- 유지비: 월 관리비에 수도, 케이블 또는 인터넷 요금, 공용 공간 유지 보수 등 어떤 항목이 포함되는지 이해하십시오.
- 위치적 요인: 홍수 위험 지역 및 쓰나미 대피 구역 지정 현황에 대해 문의하십시오. 이는 보험료와 마음의 평안에 영향을 미칠 수 있습니다.
또한 해당 부동산이 완전소유권인지 임차권인지 확인하십시오. 키헤이 콘도 대부분은 완전소유권이지만, 하와이에는 임차권 부동산도 있으며 이는 완전소유권과는 매우 다릅니다.
세금 및 비용 예산 책정
마우이의 재산세 제도는 분류 체계를 사용하며, 단기 임대용으로 사용되는 부동산은 자가 소유 주택보다 훨씬 높은 세율이 적용되는 별도의 분류로 분류됩니다. 세율은 매년 카운티 의회에서 결정되므로 예산을 편성할 때 최신 세율을 확인해야 합니다.
방문객에게 임대하는 경우 하와이 일반 소비세와 숙박세, 그리고 마우이 카운티 숙박세(TAT)를 납부해야 합니다. 나중에 매도할 때는 하와이 주정부의 비거주자 매도자 보호법(HARPTA)에 따라 총 매매가의 7.25%를 원천징수해야 하며, 외국인 매도자의 경우 연방 정부의 외국인 임대차 보호법(FIRPTA)이 적용될 수 있습니다. 이러한 원천징수액은 세금 신고 시 조정되거나 환급될 수 있지만, 잔금 지급 시 현금 수령액에 영향을 미치므로 공인회계사(CPA)와 미리 상의하여 계획을 세우는 것이 좋습니다.
포함해야 할 기타 비용:
- 유닛을 임대할 계획이라면 가구 비치 및 설치 비용을 포함하세요.
- 전문 사진 촬영 및 상품 등록
- 자산 관리 수수료
- 염분이 많고 햇볕이 강한 기후에서는 지속적인 수리와 교체가 더 빠르게 진행됩니다.
수치를 정직하게 분석해 봅시다
키헤이의 장점은 분명합니다. 건조하고 햇볕이 잘 드는 기후에 마우이의 다른 지역과도 가깝고 아름다운 해변들도 인접해 있습니다. 겨울에는 고래 관찰 시즌과 휴가철 덕분에 수요가 높습니다. 하지만 2026년 현명한 투자자라면 최소한 두 가지 시나리오를 고려해야 합니다.
- 시나리오 XNUMX : 해당 유닛은 예상 예약 기간 동안 단기 임대가 합법적으로 가능합니다.
- 시나리오 XNUMX : 단기 임대 계약이 종료되면 해당 주택은 개인 거주지, 별장 또는 장기 임대 주택으로 전환됩니다.
두 번째 시나리오에서도 해당 부동산이 여전히 유용하다면 훨씬 더 안정적인 상황입니다. 하지만 휴가용 임대용으로만 적합하다면 장기적으로 해당 용도지역이 휴가용 임대를 지원하는지 확인해야 합니다.
Midway Vacations Realty가 어떻게 도움을 드릴 수 있을까요?
미드웨이 베케이션스는 공인 부동산 중개팀과 자산 관리팀을 한 곳에 두고 와이키키와 키헤이에 사무실을 운영하고 있습니다. 이러한 조합을 통해 구매자들은 매물 사진에서 보이는 모습뿐 아니라 건물의 실제 성능에 대한 실질적이고 현장감 있는 정보를 얻을 수 있습니다.
저희 부동산 서비스를 통해 다음과 같은 도움을 드릴 수 있습니다.
- 목표와 예산에 맞는 건물과 유닛을 찾아보세요.
- 특정 부동산의 임대 및 규제 상황을 파악하세요.
- 임대 이력과 현실적인 소득 기대치를 검토하세요.
- 저희를 통해 디자인, 무대 연출 및 설치를 조율해 드립니다. 프로젝트 관리 및 디자인 팀
- 폐업 후 전문 경영으로 원활하게 전환하세요
저희의 접근 방식에 대한 자세한 내용은 "다음 부동산 투자에 미드웨이가 파트너로 필요한 이유" 에서 확인하실 수 있습니다.
키헤이에서 콘도를 구매할 때의 핵심 요약
키헤이에서 콘도를 구입하는 것은 은퇴 후 거주지, 가족 휴양지 또는 장기 투자 등 어떤 목적이든 여전히 훌륭한 선택이 될 수 있습니다. 2026년에는 냉철한 시각으로 접근하는 것이 중요합니다. 지역 조례를 숙지하고, 법안 9호를 이해하며, 관리 조합의 재정 상태를 확인하고, 규정이 계속 바뀌더라도 수익성이 있는 재무 분석을 해야 합니다.
키헤이나 와이키키에 부동산 구매를 고려하고 계신가요? 부담 없이 방문, 전화 또는 화상 상담을 원하시면 미드웨이 베케이션스 부동산(Midway Vacations Realty)으로 연락주세요 . 현지 정보를 공유하고 고객님의 계획에 맞는 매물을 찾도록 도와드리겠습니다. 감사합니다!
