Escolher a empresa de gestão de aluguel de temporada certa em Waikiki começa antes mesmo de você assinar um contrato. Se você possui um apartamento em Waikiki ou está pensando em comprar um como investimento, essa é uma das decisões mais importantes que você tomará…
Na Midway Vacations, administramos aluguéis de temporada em Waikiki, Oʻahu e Kihei, Maui, e conversamos semanalmente com proprietários que estão avaliando a possibilidade de mudar de ramo ou que estão apenas começando. Aqui está o que recomendamos que eles observem.
1. Entenda o que “serviço completo” realmente significa.
Muitas empresas se autodenominam de serviço completo. Poucas realmente o são. Pergunte especificamente o que está incluído:
- A limpeza é feita internamente ou terceirizada para uma equipe rotativa de contratados?
- A empresa cuida da manutenção diretamente ou você é cobrado separadamente cada vez que algo precisa de conserto?
- Existe um escritório físico onde eu possa ir pessoalmente, ou tudo é feito por meio de uma central de atendimento?
A Midway mantém uma equipe própria de limpeza e um escritório físico no Waikiki Banyan, o que significa que as pessoas que cuidam da sua propriedade são da nossa equipe, e não de um subcontratado que nunca vimos.
2. Pergunte sobre conhecimentos específicos do edifício.
Os apartamentos em Waikiki não são todos iguais. Cada edifício, seja o Waikiki Banyan, o Ilikai, o Island Colony, o Pacific Monarch ou qualquer outra torre, tem suas próprias regras internas, exigências da associação de moradores e peculiaridades que afetam a forma como uma unidade deve ser anunciada, precificada e mantida. Um administrador que trata todos os edifícios da mesma maneira é um administrador que não fez a lição de casa.
Pergunte ao possível gerente quantas unidades ele administra atualmente no seu prédio específico. Se a resposta for nenhuma, pergunte como ele pretende se familiarizar com a gestão do prédio antes da chegada do primeiro hóspede.
3. Não se limite à taxa de administração.
Uma taxa de administração mais baixa pode parecer atraente no papel, mas custar mais caro na prática. Algumas empresas mantêm a taxa nominal baixa, mas compensam com acréscimos em serviços de limpeza, chamadas de manutenção ou reposição de suprimentos. Outras agrupam serviços de uma forma que é realmente difícil de comparar lado a lado.
Ao avaliar propostas, solicite a estrutura completa de taxas por escrito: comissão de administração, taxas de limpeza, margem de manutenção (se houver) e quaisquer cobranças recorrentes. Compare o custo total, não apenas o valor exibido na página inicial.
4. Conheça a pessoa que de fato administra seu imóvel.
Mesmo que seja por vídeo, conheça a pessoa ou equipe que administrará sua unidade no dia a dia. Eles devem conhecer o prédio, o mercado local e os hóspedes, e não apenas recitar um roteiro de um manual de treinamento. Um gerente que consegue falar especificamente sobre padrões de ocupação, variações sazonais de preços ou rotatividade de hóspedes no seu prédio demonstra que realmente opera ali.
5. Entenda como eles lidam com a conformidade.
As regras para aluguéis de curta duração no Havaí, e a documentação necessária, não são opcionais. Uma empresa administradora de imóveis deve ser capaz de explicar claramente como lida com o pagamento de impostos sobre acomodações temporárias, as licenças (quando aplicáveis) e quaisquer restrições específicas do edifício para aluguéis de curta duração. Se uma empresa for vaga nesse ponto, essa falta de clareza tende a se tornar um problema seu mais tarde, e não dela.
6. Pergunte o que acontece além da gestão de reservas.
Alguns proprietários querem um gestor que apenas faça as reservas dos hóspedes. Outros querem um parceiro que também possa ajudar com reformas, atualizações de design de interiores entre as temporadas ou até mesmo com decisões imobiliárias futuras, como compra, venda ou reestruturação do uso do imóvel. A equipe da Midway inclui serviços imobiliários licenciados e gestão de projetos de reforma e design de interiores, além das operações diárias de aluguel. Assim, os proprietários que desejam esse suporte mais abrangente não precisam coordenar três fornecedores diferentes por conta própria.
Chegou a hora de mudar?
Se o seu gerente atual não consegue responder a essas perguntas com clareza, ou se o seu imóvel não está apresentando o desempenho prometido, talvez valha a pena conversar. A situação de cada proprietário é diferente, e a escolha certa depende do seu edifício, dos seus objetivos e do nível de envolvimento que você deseja ter.
Se desejar discutir as suas opções, a nossa equipa terá todo o gosto em reunir-se consigo, pessoalmente no nosso escritório em Waikiki Banyan, ou por telefone, e analisar como seria uma parceria com a Midway Vacations para a sua propriedade específica.
